00453/13.7BEVIS

Sumário

I - A circunstância dos atos de gestão urbanística se encontrarem exclusivamente subordinados a normas de direito do urbanismo (público) e de as licenças de construção e de utilização serem emitidas sob reserva dos direitos de terceiro (não lhes concedendo, sequer retirando direitos), não significa que a administração possa ignorar as regras de direito privado que tutelam os direitos e os interesses de terceiros privados, competindo àquela, na fase preliminar do procedimento de licenciamento, verificar se o requerente do licenciamento dispõe ou não de legitimidade à luz do ordenamento jurídico que a define – o civil – para requerer e realizar a operação urbanística que pretende que a administração lhe licencie. II- Trata-se de uma apreciação meramente formal, em que a administração se limita a verificar se o requerente do licenciamento apresentou o documento comprovativo que lhe confere legitimidade para realizar a operação urbanística que pretende lhe seja licenciada, sem que a administração possa efetuar quaisquer diligências no sentido de verificar se, de facto, o requerente do licenciamento em causa é ou não titular da qualidade que invoca, e sem que possa dirimir quaisquer conflitos existentes entre esse requerente e terceiros particulares a propósito dessa legitimidade. III- Nessa operação não se pode confundir licença de utilização e título constitutivo da propriedade horizontal. A licença de utilização é o título em que a administração competente para emitir essa licença certifica que o prédio cumpre com as normas administrativas necessárias para que lhe seja dada determinada utilização e, por via disso, autoriza essa utilização. O título constitutivo da propriedade horizontal é o título que constitui este específico e autónomo direito real e pode regular, com maior ou menor amplitude, o estatuto do prédio. IV - O uso das frações e das partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal não são de menção obrigatória no título constitutivo da propriedade horizontal. Para que a menção da utilização a dar a determinada fração ou às partes comuns adquira eficácia ergo omnes e, assim, se imponha a todos os condóminos, a terceiros e à administração pública competente pela emissão da licença de construção e/ou utilização, é necessário que: a) a menção quanto ao uso da fração conste do título constitutivo da propriedade horizontal; e que b) esse título constitutivo da propriedade horizontal onde conste a menção da fração para determinado uso tenha sido objeto de registo. V- Beneficiando uma fração de licença de utilização para o exercício naquela do “comércio”, é ilegal e, portanto, ilícita, a exigência feita pelos Serviços da Câmara Municipal à arrendatária dessa fração, requerente de pedido de licenciamento de obras para adaptação dessa fração à instalação nela de clínica médica de TAC/RX, de que lhe apresente deliberação da assembleia de condóminos ou declaração individual de todos os condóminos em que estes declarem autorizarem a alteração do uso da fração em causa de “comércio” para “clínica médica de RX/TAC”, sob pena de indeferir liminarmente esse pedido de licenciamento, sem que previamente esses serviços se tenham certificado se esse uso – “comércio” – constava ou não do título constitutivo da propriedade horizontal do edifício e, no caso positivo, se esse título constitutivo tinha sido objeto de registo, por forma a que o uso da fração nele consignado adquirisse eficácia ergo omnes. VI- A cláusula constante do título constitutivo da propriedade horizontal quanto ao uso das frações ou das partes comuns do edifício, quando conste do título constitutivo da propriedade horizontal, tem de ser interpretada de acordo com os critérios interpretativos fixados nos arts. 236º a 238º do CC para os negócios jurídicos e essa utilização constante do título constitutivo da propriedade horizontal, devidamente registado, tem de ser interpretada segundo um critério económico (não técnico-jurídico). VII- À data em que foi constituída a propriedade horizontal do edifício e foi emitida a licença da utilização para a fração em causa, licenciando-a para o “comércio”, segundo o critério económico, integravam-se na atividade de “comércio” todas as atividades económicas que não se inserissem no setor primário (agricultura) ou secundário (indústria), pelo que, na atividade de “comércio”, estava englobada a atividade de prestação de serviços traduzida na exploração de uma clínica médica de RX/TAC, e daí que ainda que do título constitutivo da propriedade horizontal do edifício em causa constasse que aquela concreta fração se destinava ao exercício do “comércio”, e esse titulo tivesse sido objeto de registo, a instalação nessa fração de clínica médica de RX/TAC não implicava qualquer alteração do respetivo uso contante do título constitutivo da propriedade horizontal e daquele para o qual a mesma já beneficiava de licença de utilização, pelo que a exigência referida em 5) seria sempre ilegal e, portanto, ilícita, além de presuntivamente culposa. VIII- Tendo por via da exigência referida em 5) e da recusa dos condóminos em concederem aquela autorização exigida pelos serviços da Câmara Municipal, a arrendatária da fração em causa resolvido o contrato de arrendamento da fração e demandado judicialmente o senhorio (aqui Autores), em que estes, por decisão judicial, transitada em julgado, viram esse contrato de arredamento a ser declarado nulo e foram condenados a restituírem à arrendatária da fração todas as rendas que dela receberam, bem como a pagar-lhe o valor que essa arrendatária já tinha despendido na adaptação da fração em causa a clínica médica de RX/TAC, tendo os aqui Autores instaurado ação pretendendo ser indemnizados pelos danos emergentes e lucros cessantes que sofreram em consequência da exigência ilícita e culposa referida em 5), não se verifica o nexo da causalidade adequada entre essa exigência (facto ilícito e culposo) dos serviços do Município Réu e o valor das obras que os senhorios (Autores) foram condenados a pagar à arrendatária com vista à adaptação da fração a clínica médica, uma vez que não era previsível para esses serviços, quando fizeram a dita exigência referida em 5), como condição para apreciar o pedido de licenciamento dessas obras, que estas últimas já estavam a ser executadas. (Sumário elaborado pela relatora – art.º 663º, n.º 7 do Cód. Proc. Civil)