Informação vinculativa n.º 23114

INFORMAÇÃO VINCULATIVA FICHA DOUTRINÁRIA Diploma: Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares Artigo/Verba: Art.10º - Mais-valias Assunto: Reinvestimento - aquisição de imóvel por permuta que não é objeto de reinvestimento Processo: 23114, com despacho de 2025-12-19, do Diretor de Serviços da DSIRS, por subdelegação Conteúdo: Pretende a requerente que lhe seja prestada informação vinculativa quanto à possibilidade de beneficiar da exclusão de tributação das mais valias obtidas mediante reinvestimento na aquisição de um novo imóvel, que ainda se encontra em fase de construção, na situação que abaixo descreve: - Em janeiro de 2021, vendeu a sua habitação própria e permanente (HPP), inscrita sob o artigo 1xxx, pela quantia de € 2xx.xxx,00; - Como forma de pagamento foi efetuada uma escritura de permuta em que recebeu fração do artigo 2xxx, a que se atribuiu o valor de € 1xx.xxx,00, e o restante de € 8x.xxx,00 em cheque bancário; - No mesmo dia vendeu essa fração pelos mesmos € 1xx.xxx,00, uma vez que foi tudo tratado pela imobiliária, sendo que foi a mesma que promoveu a permuta e a venda do imóvel; - No anexo G da declaração modelo 3 de IRS do ano de 2021 vai inscrever a venda da sua HPP, pelo montante de € 2xx.xxx,00, e a venda da casa adquirida por permuta, que origina uma mais-valia nula. Assim, pretende saber, uma vez que irá adquirir uma nova habitação permanente (que ainda está em construção), se poderá beneficiar da exclusão de tributação das mais- valias pela venda da sua HPP, apesar de ter havido uma escritura de permuta, e não de compra e venda, porquanto ainda não reinvestiu o valor de realização da sua HPP na importância de € 2xx.xxx,00, deduzidos da liquidação do empréstimo que tinha. INFORMAÇÂO 1. Nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS (na redação em vigor à data dos factos - janeiro/2021), são excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que, cumulativamente: - O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal; - O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; e - O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação. 2. Por sua vez, o n.º 6 do mesmo artigo estabelece que não há lugar à referida exclusão Processo: 23114 1  INFORMAÇÃO VINCULATIVA quando: - Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento (alínea a)); - Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização (alínea b)); - Os imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário, sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que limitem ou condicionem a respetiva alienação (alínea d)). 3. Portanto, para que ocorra a referida exclusão de tributação dos ganhos obtidos, a lei exige que o valor de realização de um imóvel destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo (imóvel de partida) seja reinvestido noutro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (imóvel de chegada), desde que se verifiquem determinadas condições. 4. Sendo que nenhuma condição legal exige que 1º imóvel a ser adquirido após a alienação da HPP tenha de ser o imóvel objeto de reinvestimento. Aliás, este argumento cede automaticamente com o facto de o legislador ter permitido que o reinvestimento possa ocorrer em imóvel adquirido em momento anterior à própria alienação. 5. Deste modo, o facto de ter adquirido um imóvel no dia da venda da sua HPP, a qual nunca afetou a sua HPP, não inviabiliza a possibilidade de reinvestimento em outro imóvel que venha a adquirir posteriormente, desde que o afete à sua HPP e cumpra as demais condições previstas na lei supra identificada. 6. Assim, o ganho obtido com a venda da sua HPP, no ano de 2021, ainda pode beneficiar da exclusão tributária consagrada no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS. Processo: 23114 2